配售型保障房陆续入市,申购之际房价降幅却不断扩大

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出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

自去年8月作为“新物种”登上舞台后,配售型保障房正陆续入市。

7月9日,福州宣布滨海双龙新居开通线上申购,这是全国首个新建配售型保障房(下称“配售房”)项目,也是国开行专项贷款支持的首单项目,自3个月前开放申购后再传新动态。

在此期间,西安2个配售房项目于6月17日开始登记,昆明配售房于6月24日开放申购,配售房正在各地落地。

2023年8月,“14号文”首次将配售房与公租房、保租房并列,取代原来的共有产权房,配售房开始登上舞台。截至目前,全国已有65个城市报送2024年保障房建设计划和项目。

正值各地配售房申购之际,房价降幅却不断扩大,从5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看,北京和上海二手回撤幅度8.9%,价格回落至2021年初水平;深圳和广州二手回撤13.2%,跌至2020年前后水平。

在房价下跌、二手房“以价换量”的背景下,配售房在当下入市是否还有吸引力?配售房的入市,是否会冲击商品房市场?此外,国企正下场“收储”存量商品房用作保障房,在“保本微利”之下,配售房如何平衡收购价与配售价?

带着这些问题,搜狐财经咨询多位业界人士,从专业视角看配售房的吸引力与“收储”卡点。

33城下场“收储”

“各地还都在研究中,但会涉及到几个问题:一是收购存量商品房用作保障房,资金从哪里来;二是收购价格如何制定,开发商是否认可;三是土地价怎么认定。”一位房企高管告诉搜狐财经。

“我们接触过不少地方政府,有与我们探讨研究的,也有意向的。但从目前来说,收购价格还未谈拢,双方都在相互试探当中,还没有最终落实。” 上述人士补充道。

从4月30 日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”,到5月17日央行设立3000亿元保障房再贷款,再到6月20日住建部将收储范围扩大至市县,国企“收储”未售新房成为政府力推的“去库存”模式。

随着这一时间轴的演变,配售房的筹集方式也发生了极大的调整。自二季度以来,多地鼓励国企收储存量商品房,用作保障房、安置房、公租房或人才房。例如,杭州临安决定收购1万平房源用作公租房,广州增城拟购买2.07万平商品房作为广汕铁路项目的安置房。

进入7月,四川遂宁、徐州、柳州、南宁和云南德宏,也先后宣布拟收购存量商品房,作为配售型和配租型保障房。

据搜狐财经不完全统计,截至7月9日,至少已有33城落地政府“收储”商品房模式,包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江。

但从落地来看, 国企“收储未售新房”模式中,各方对于收购项目的价格共识、项目是否满足保障房对户型、面积、区位的需要等,成为了落地的关键因素,如南宁明确收购房源单套建筑面积小于120平;徐州原则上控制在60平至120平之间,以90平左右的户型为主。

再如房源定价,惠州以同地段保障房重置价格为参考上限;杭州临安是以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价;广州增城采用的是成本法估价,原则上为“土地成本+建安成本”。

保障房普遍对户型和面积有一定限制,与在售新房存在一定错配,若被并购转化为配售型保障房,需要较大幅度打折收购,才能满足“保本微利”的配售原则,通常配售价格是周边商品房的50%。

如何平衡并购价与“保本微利”配售价,成为了国企与开发商之间的一道难题。

土地定价是难题

“关键是收购价格。”另一位房企高管指出,政府下发的文件实际上约定了收购价,比如桂林,收购价设定为不超过同地段保障房重置价格,即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。

“但这当中最大的分歧是土地成本,开发商一般会将土地成本默认为招拍挂成本,但政府写的成本是划拨成本,这两者之间相差多少,是一个问题。”他强调道。

近期监管部门多次强调“自愿参与”原则,其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款。”

“国家队进场收房是必要的,既解决了保障房的筹集任务,也能去化商品房库存。但有一个前提,收购价一定要低。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经。

他解释称有三个原因:首先是商品房价格在下降,保障房价格足够低,年轻人、新市民才会买;其次是价格足够低,国企用贷款收购后再配售,才能实现资金平衡;三是政府收购不是救助开发商,而是开发商的自我救赎,毕竟“保交楼”是开发商的主体责任。

“所以,必须要做到收购价格足够低,才能实现多个共赢,既去化了库存,也筹集了保障房,还能推动保交房。”他指出,配售房最大特点就是价格为同品质、同区域商品房价的4-5折,收购价肯定要更低才行。

“开发商可能会不愿意,但由于存量房难卖,再加之面临的‘保交付’和资金链压力,很可能会降低价格甩卖资产。” 李宇嘉分析道。

“要有现金流,赔本也行,因为要‘保交楼’。” 某出险房企高管告诉搜狐财经。但也有房企称,国企“收储”现在也举棋不定,很难判断价格的高与低。

“我接触的一些地方政府,倒是有意愿去收购,因为国家会下拨财政,对当地肯定是有好处的,但在实操过程中没有更多案例。所以,在此之前大家都相对比较谨慎,因为交易方是开发商,有时候确实也说不清楚,到底是贵了还是便宜了。” 一位全国性房企高管透露道。

究竟如何定价,中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为7折收购较为合理,同时建议对收购资金的贷款利息进行补贴。

“国企收购已建成现房的价格,基本上都是打七折,即低于周边房价的30%,如果以60%的价格进行收购,开发商未必愿意出售,地价、开发成本和建安成本摆在那里,价格太低会陷入亏损。”他分析道。

冲击商品房市场?

李宇嘉指出,配售房的定价机制,一定是跟着商品房价格走,价格上拉开差距,并且始终低于商品房,但品质和区位与商品房一样,只有做到这一点才有吸引力。

从目前配售房入市看,价格优势非常明显,福州首个配售房项目,均价预估为每平5200元至5400元,约为区域商品房的50%左右;西安2710套配售房,定价也为区域商品房价格的一半;昆明均价预计在每平8000元以内。

“配售房价格,一般会低于周边房价的30%至40%;此外,购买该类房屋,还会有契税、税费等优惠,就目前而言,对市场有非常大的吸引力。” 谢逸枫指出。

但易居研究院研究总监严跃进却持不同观点,他认为配售房的吸引力,在房价上涨较快、房价收入比较高时最大,目前房价正在下跌,二手房挂牌量增加,供求关系发生重大变化,多重因素叠加之下,保障房吸引力是有所下降的。

“该类房屋的吸引力依然不小,尽管房价下跌,很多人购买商品房仍然有压力,而配售房在价格上很有优势,但这也会分流一部分商品房的客源。” 严跃进说道。

李宇嘉也认为,配售房的上市会对商品房市场形成冲击。“配售房与二手房的购买方,会有一定的交集。在这种情况下,这部分人群如果购买了配售型保障房,很可能就不再购买二手房,这样就会导致部分二手房业主难以卖旧换新。”他指出。

“但从短期来看,配售房的筹建转向收购存量房较多,新增建设规模短期内不会再明显做大。”他补充道。

中诚信国际研报也指出,在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下,具有明显价格优势的配售房,无疑是对周边存在库存压力的商品市场的二次加压,尤其是配售房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市,短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。

谢逸枫并不这样认为,在他看来,目前的有效供给量对去库存冲击并不是很大,因为配售房部分来源于存量商品房的收购转化,对于库存量较大的城市,反而有助于其去化。

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